Vendre sa maison avec un crédit en cours : ce que ça coûte vraiment
Avoir un prêt en cours n’empêche pas de vendre, et ne nécessite aucune autorisation de la banque. La seule vraie question est celle des indemnités de remboursement anticipé — souvent surestimées, parfois évitables.
Mis à jour le 6 août 2026
Le mécanisme : le crédit se solde le jour de la signature
Vendre un bien financé à crédit vous oblige à rembourser intégralement le capital restant dû. L’opération se fait chez le notaire, sans que vous ayez à avancer quoi que ce soit : sur le prix de vente, le notaire prélève le montant nécessaire et le verse directement à la banque, puis vous remet le solde.
Il obtient au préalable de l’établissement prêteur un décompte de remboursement anticipé, qui chiffre le capital restant dû, les intérêts courus et, le cas échéant, les indemnités. La mainlevée de l’hypothèque, s’il y en a une, est traitée dans la foulée.
Les indemnités de remboursement anticipé
Les IRA compensent le manque à gagner de la banque. Elles sont doublement plafonnées par la loi, et c’est le montant le plus faible des deux qui s’applique :
- six mois d’intérêts sur le capital remboursé, au taux moyen du prêt ;
- 3 % du capital restant dû.
| Capital restant dû | 3 % du capital | Six mois d’intérêts (à 3,5 %) | IRA appliquée |
|---|---|---|---|
| 180 000 € | 5 400 € | 3 150 € | 3 150 € |
| 80 000 € | 2 400 € | 1 400 € | 1 400 € |
L’ordre de grandeur est donc généralement inférieur à ce que redoutent les vendeurs. Sur un crédit ancien, largement amorti, l’indemnité devient marginale.
Les cas d’exonération
Aucune indemnité n’est due lorsque la vente résulte d’une mutation professionnelle impliquant un changement de lieu de travail, d’un licenciement ou d’une cessation forcée d’activité, ou du décès du conjoint ou du partenaire de vie de l’emprunteur.
Quand le prix ne couvre pas le capital restant dû
C’est la situation la plus délicate, fréquente sur les biens achetés au sommet du marché avec un apport faible. La vente ne suffit pas à solder le prêt : il reste une dette après la signature.
Deux voies existent. Négocier avec la banque le maintien d’un prêt résiduel, transformé en crédit à la consommation ou adossé à une nouvelle acquisition. Ou différer la vente, en louant le bien le temps que le capital s’amortisse — sous réserve que le DPE le permette encore, ce qui n’est plus le cas des logements classés G.
Dans les deux cas, la décision se prend sur des chiffres, pas sur une impression. Comparez le capital restant dû à la valeur réelle du bien : consultez le prix au m² à Plaisir ou celui de votre commune avant d’arbitrer.
Le transfert de prêt, rarement possible
Certains contrats permettent de transférer le prêt existant sur un nouveau bien, en conservant son taux. Sur un crédit souscrit à un taux très bas, l’intérêt est évident. Mais la clause doit avoir été prévue dès l’origine, la banque conserve un droit d’appréciation, et le nouveau bien doit satisfaire ses critères. Vérifiez, sans compter dessus.
Questions fréquentes
Faut-il l’accord de la banque pour vendre ?
Non. Vous êtes propriétaire, vous vendez librement. La banque doit seulement être informée pour établir le décompte de remboursement anticipé, et elle est remboursée par le notaire sur le prix de vente.
Peut-on vendre sa maison et garder son prêt ?
En principe non : le prêt est adossé au bien, sa vente entraîne le remboursement. Seule exception, la clause de transfert de prêt, lorsqu’elle a été prévue au contrat et que la banque l’accepte pour la nouvelle acquisition.
Combien coûtent les indemnités de remboursement anticipé ?
Elles sont plafonnées au plus faible de deux montants : six mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, ou 3 % du capital restant dû. Sur un prêt bien amorti, cela représente souvent quelques centaines à quelques milliers d’euros.