Vendre une maison avec un locataire en place : les deux options
Oui, vous pouvez vendre un logement loué. La vraie question n’est pas de savoir si c’est possible, mais s’il vaut mieux vendre avec le locataire dedans — plus vite, moins cher — ou attendre son départ.
Mis à jour le 6 août 2026
Deux options, deux marchés différents
Vendre un bien occupé et vendre un bien libre ne s’adressent pas aux mêmes acquéreurs. C’est l’élément qui détermine tout le reste : le prix, le délai, et le type d’offres que vous recevrez.
| Vente occupée | Congé pour vendre | |
|---|---|---|
| Acquéreurs visés | Investisseurs | Particuliers qui veulent habiter |
| Délai avant mise en vente | Immédiat | Jusqu’à six mois de préavis |
| Prix | Décoté | Prix du marché libre |
| Loyers pendant la vente | Perçus | Perçus jusqu’au départ |
| Formalisme | Léger | Strict, à peine de nullité |
Un investisseur achète un rendement : le locataire en place est pour lui un atout, pas un défaut. Pas de vacance, pas de recherche, un loyer connu qui sert immédiatement de base de calcul. C’est ce qui rend la vente occupée bien plus fluide qu’on ne le croit.
Le congé pour vendre : délais et formalisme
Si vous voulez vendre libre, vous devez délivrer un congé pour vendre. Il ne prend effet qu’à l’échéance du bail, et doit être notifié au moins six mois avant ce terme pour une location vide. Pour un meublé, le préavis est de trois mois.
Autrement dit : si le bail se termine dans dix-huit mois, le congé ne pourra produire effet que dans dix-huit mois. On ne raccourcit pas un bail en cours pour vendre. C’est le point que les propriétaires découvrent le plus souvent trop tard.
Un formalisme sanctionné par la nullité
- Le congé doit être notifié par acte de commissaire de justice, lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre émargement.
- Il doit indiquer le motif — la vente — ainsi que le prix et les conditions de la vente projetée.
- Il doit reproduire les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui organisent le droit de préemption.
- Il doit être adressé à chacun des cotitulaires du bail, y compris au conjoint ou partenaire de PACS même non signataire.
Un congé mal rédigé est nul, et sa nullité fait perdre l’échéance : il faut attendre la suivante, soit trois ans de plus dans un bail vide classique. C’est la raison pour laquelle cette formalité ne s’improvise pas.
Le droit de préemption du locataire
Le congé pour vendre vaut offre de vente au profit du locataire. Celui-ci dispose des deux premiers mois du préavis de six mois pour se porter acquéreur, au prix et aux conditions que vous avez indiqués.
S’il refuse ou ne répond pas, vous êtes libre de vendre à un tiers — mais pas à n’importe quelles conditions. Si vous baissez ensuite le prix, une nouvelle offre doit lui être notifiée, et il bénéficie alors d’un mois pour se décider. Vendre moins cher à un tiers sans repasser par le locataire expose la vente à l’annulation.
Une conséquence concrète et souvent négligée : le prix annoncé dans le congé vous engage. L’annoncer trop haut fait renoncer un locataire qui aurait pu acheter ; l’annoncer trop bas vous prive de la marge de négociation avec le marché. Il doit être juste dès la première notification.
La décote d’un bien vendu occupé
Vendre occupé se paie par une décote. Elle tourne le plus souvent autour de 10 à 20 % par rapport à la valeur libre, mais l’écart réel dépend beaucoup moins de la moyenne que de trois paramètres.
- La durée restante du bail : plus l’échéance est proche, plus la décote s’efface. Un bail qui se termine dans six mois ne décote presque plus.
- Le niveau du loyer : un loyer au marché rassure l’investisseur et limite la décote ; un loyer très en dessous la creuse, puisqu’il pèsera sur son rendement pendant des années.
- Le profil du locataire : un occupant protégé par son âge ou ses ressources, dont le congé est légalement encadré, rend le bien beaucoup plus difficile à vendre libre — et la décote s’envole.
Le calcul à faire est simple : comparez la décote au coût de l’attente. Six mois de préavis, c’est six mois de loyers encaissés mais aussi six mois de marché qui peut évoluer. Sur les communes de l’ouest des Yvelines, où les volumes se sont contractés, l’attente n’est pas toujours gagnante — les données de prix au m² à Plaisir et de Feucherolles aident à trancher.
Si vous hésitez entre les deux voies, faites estimer le bien dans les deux configurations. L’écart chiffré, mis en face du délai, rend la décision évidente dans la plupart des dossiers.
Questions fréquentes
Puis-je vendre ma maison si j’ai un locataire ?
Oui, sans son accord et sans préavis : la vente d’un bien loué est parfaitement possible. Le bail se poursuit avec l’acquéreur, qui devient le nouveau bailleur aux mêmes conditions. Le locataire n’a pas de droit de préemption dans ce cas, puisqu’il n’y a pas de congé.
Combien de temps faut-il pour récupérer le logement libre ?
Le congé pour vendre ne prend effet qu’à l’échéance du bail, avec un préavis d’au moins six mois pour une location vide, trois mois pour un meublé. Si le bail court encore deux ans, il faut attendre deux ans. Un bail en cours ne se raccourcit pas.
Le locataire est-il obligé de laisser visiter ?
Il doit permettre les visites, mais dans des limites précises : deux heures par jour ouvrable au maximum, selon des modalités convenues avec lui. Les visites ne peuvent avoir lieu ni les dimanches ni les jours fériés. Un locataire peu coopératif reste un vrai frein pratique, ce qui plaide souvent pour la vente occupée.
Quelle décote appliquer sur un bien occupé ?
En général 10 à 20 % par rapport à la valeur libre, mais la fourchette réelle est bien plus large. Elle se réduit quand le bail approche de son terme et que le loyer est au niveau du marché ; elle s’élargit fortement avec un loyer sous-évalué ou un locataire protégé.