Vendre un bien en usufruit : qui décide, et qui touche le prix
Après une succession, il est fréquent que le conjoint survivant détienne l’usufruit et les enfants la nue-propriété. Personne ne peut alors vendre seul — et la question de savoir qui encaisse le prix a trois réponses possibles, aux conséquences très différentes.
Mis à jour le 8 août 2026
Ce que le démembrement change concrètement
La propriété se scinde en deux droits. L’usufruitier peut habiter le bien ou le louer et en percevoir les loyers ; il en supporte l’entretien courant et la taxe d’habitation le cas échéant. Le nu-propriétaire détient les murs, sans pouvoir en user, et récupérera la pleine propriété au décès de l’usufruitier — sans droits à payer à ce moment-là.
La configuration la plus courante vient du droit des successions : au décès d’un époux, le conjoint survivant opte fréquemment pour l’usufruit de la totalité, et les enfants reçoivent la nue-propriété. Personne ne détient alors la pleine propriété, et c’est précisément ce qui bloque la vente.
En cas de blocage persistant, il reste la voie judiciaire, mais elle est étroite et lente. Dans la pratique, ce qui débloque une vente démembrée, c’est presque toujours un accord préalable et écrit sur la répartition du prix — pas une décision de justice.
Combien vaut chaque droit : le barème de l’article 669
La valeur respective de l’usufruit et de la nue-propriété dépend de l’âge de l’usufruitier : plus il est âgé, moins son usufruit vaut, puisque sa durée prévisible se raccourcit. L’administration fiscale fixe un barème, celui de l’article 669 du code général des impôts, que les notaires utilisent presque systématiquement.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Sur une maison vendue 450 000 € avec un usufruitier de 78 ans, l’usufruit représente donc 135 000 € et la nue-propriété 315 000 €. Ce barème est fiscal par nature : les parties peuvent lui préférer une évaluation économique, généralement plus favorable à l’usufruitier lorsque le bien est loué. Ce choix se négocie, et il doit être acté.
Les trois façons de répartir le prix
L’article 621 du code civil ouvre trois options. Elles ne se valent pas, et le choix se fait au moment de la vente — pas après.
1. Le partage du prix
Chacun reçoit sa part, calculée selon le barème ou l’évaluation retenue. C’est l’option par défaut, la plus simple, et celle qui met fin au démembrement. L’usufruitier dispose librement de sa part, les nus-propriétaires de la leur. Chacun est imposé sur sa propre plus-value.
2. Le report de l’usufruit sur le prix, ou quasi-usufruit
L’usufruitier perçoit la totalité du prix et peut en disposer comme il l’entend. En contrepartie, les nus-propriétaires détiennent une créance de restitution, exigible sur la succession à son décès — créance qui viendra en déduction de l’actif taxable.
3. Le remploi dans un autre bien
Le prix sert à acquérir un autre bien, sur lequel le démembrement se reporte à l’identique. Cette voie convient quand l’usufruitier souhaite se reloger — passer d’une grande maison à un appartement plus adapté — sans que la structure familiale du patrimoine soit modifiée.
La fiscalité, poste par poste
En cas de partage du prix, chaque titulaire est imposé séparément sur sa propre plus-value, calculée sur sa quote-part. Deux règles font toute la différence, et elles jouent souvent en faveur des vendeurs.
- La durée de détention se compte depuis l’origine. Pour un droit reçu par succession, elle part de la date d’acquisition par le défunt, pas du décès. Un bien dans la famille depuis trente ans est fréquemment déjà exonéré d’impôt sur le revenu.
- L’usufruitier qui occupe le bien le vend en tant que résidence principale : sa quote-part de plus-value est exonérée. Les nus-propriétaires, eux, ne bénéficient pas de cette exonération — c’est le point qui surprend le plus souvent les enfants.
- En cas de quasi-usufruit, l’imposition suit néanmoins la répartition juridique des droits : percevoir la totalité du prix ne signifie pas être imposé sur la totalité.
Ces règles ont une conséquence pratique : le montant net perçu par chacun peut différer sensiblement de sa part brute. Chiffrer le net avant de s’accorder sur le partage évite la discussion la plus pénible de toutes, celle qui a lieu après la signature.
Questions fréquentes
L’usufruitier peut-il vendre la maison sans l’accord des enfants ?
Non. Il ne peut céder que son propre usufruit, un droit qui n’a presque aucun marché. La vente du bien en pleine propriété exige l’accord de l’usufruitier et de chacun des nus-propriétaires. Inversement, les enfants ne peuvent pas vendre sans l’accord de l’usufruitier.
Comment se calcule la part de l’usufruitier dans le prix ?
Le plus souvent par le barème de l’article 669 du code général des impôts, fondé sur son âge : 30 % de la valeur entre 71 et 80 ans, 20 % entre 81 et 90 ans. Les parties peuvent lui préférer une évaluation économique, notamment si le bien est loué — mais ce choix doit être acté avant la vente.
Qu’est-ce que le quasi-usufruit sur le prix de vente ?
C’est l’option par laquelle l’usufruitier perçoit l’intégralité du prix et peut en disposer, à charge pour sa succession de restituer l’équivalent aux nus-propriétaires. Elle suppose impérativement une convention écrite constatant cette créance : sans elle, les nus-propriétaires risquent de ne rien récupérer.
Qui paie la plus-value sur un bien démembré ?
Chacun sur sa quote-part. Si l’usufruitier occupe le logement, sa part est exonérée au titre de la résidence principale ; celle des nus-propriétaires ne l’est pas, sauf si la durée de détention — comptée depuis l’acquisition d’origine, y compris par le défunt — les exonère déjà.
Que faire si un nu-propriétaire refuse de vendre ?
Le blocage est réel : aucune vente n’est possible sans son accord. La voie judiciaire existe mais reste étroite. En pratique, le déblocage passe presque toujours par la négociation, souvent sur le mode de répartition du prix plutôt que sur le principe même de la vente.
